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究竟丨兩會委員建議取消的商品房“公攤面積”如何影響買房?

2022-03-10 08:50:23 來源 : 澎湃新聞

“花了100平方米的錢,卻只買到70平方米左右的房子”,公攤面積曾廣受購房者詬病,今年兩會期間,“取消公攤面積”的話題再度登上熱搜,有政協委員建議國家取消公攤面積。

什么是公攤面積?

據《人民日報》報道,今年兩會期間,全國政協委員洪洋表示,在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積,公攤多少面積都是一團迷霧,只能由開發商“信口開河”,業主毫無申辯權利。

那么,什么是公攤面積呢?通俗來說,公攤建筑面積是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積,主要包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。

但是,洪洋提到,從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積,也從來沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著,而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統一標準。哪些區域屬于公攤面積,哪些區域不是,有沒有重復收費?也只能由開發商說了算。

在洪洋看來,公攤面積還衍生出一系列不合理收費,如物業費、取暖費都是按公攤后的面積收費,在住宅壽命期,幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。

為此,洪洋建議國家取消公攤面積,可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費,放心購房,同時也化解業主與開發商諸多矛盾糾紛,促進社會和諧。

住建部曾提“以套內使用面積進行交易”

其實,對取消公攤面積的討論近幾年一直未曾間斷。上一次引發熱議的時候是2019年。

2019年2月18日,住房和城鄉建設部官網發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規范中,有一份3.1萬字的《住宅項目規范(征求意見稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易?!边@是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

分析人士認為,目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

2019年的2月24日,新華社發布《權威專家回應“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”》的文章。

權威專家在新華社采訪中解釋:“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出,在規范起草過程中,對國際國內住宅面積計算做法進行調研,按套內使用面積計算是國際通行做法,而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。規范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算的做法主要解決兩方面問題:一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素,造成住宅墻體厚度不同,導致套內建筑面積相同的情況下,而套內實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量,實現“所見即所得”。

不過,澎湃新聞注意到,住建部曾于當年的9月10日再次發布征求《城鄉給水工程項目規范》等住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范意見的函。

但在第二次的《住宅項目規范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的字樣。

按照住建部官網于2021年11月22日公布的關于政協第十三屆全國委員會第四次會議第0009號(城鄉建設類001號)提案答復的函中的表述,住建部正在編制全文強制性工程建設規范《住宅項目規范》。

取消公攤面積是否會導致房價上漲?

對于大眾而言,取消公攤面積是否會對房價造成影響也是討論的熱點之一。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出,無論是公攤面積計價還是套內面積計價對購房者而言,只是計價方式有所改變,對總房價并不會產生太大影響。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為,公攤對房價的影響實乃無稽之談,公攤對房價無任何影響。因為購買的不動產,本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成,一邊兒輕了,一邊自然就重了。另外,大家買房,購買的不只是室內居住,還有由公攤部分支撐的社區服務。過去的筒子樓得房率(套內面積占比)很高,但配套設施少、公共服務差?,F在的高層得房率低(70%-80%),但有高速電梯,有物業管理,采光通風也好。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,對于取消公攤面積的議題,應該說值得關注,體現了對購房者或業主降低成本、規范小區運作的導向。但所謂羊毛出在羊身上,如果不公攤成本,成本不消化,開發商也還是算到房價上。

嚴躍進認為,若簡單取消掉,公攤面積如何管理還是一個問題。其認為,后期可以建議一些小區或房企主動申報,未來房企若是資金實力強,那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來承擔,這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過程需要和業主多協商、多論證,這樣才能形成一個公攤取舍意見的公約數。

取消公攤面積會不會讓買過房的人資產縮水?

盤古智庫高級研究員江瀚指出,目前,中國的住房自有率其實非常高,雖然大家對房價過高一直詬病不已,但實際上大部分人都是處于有房的狀態。公攤面積并不會讓已經買房的人資產縮水。

江瀚表示,因為無論是公攤面積還是套內使用面積,這兩個面積計算只是對房地產的單價產生影響,對房地產的總價并不會有太大的變化。舉例來說,假設原來100平方米的房子售價在400萬元,每平方米的單價大概是4萬元左右,但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米,那么如果取消公攤面積,房子總價值的總價其實變化不大,但是每平方米的單價將會進行一定的變化,也就是折合成每平方米售價約5.7萬元,所以并不會影響大家的實際財富。

取消公攤面積對誰影響最大?

中原地產首席分析師張大偉分析指出,是否以套內計價對于購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外,對于購房者而言,物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

張大偉稱,公攤面積并不是越小越好,不計入面積價格,意味著開發商同樣可以提高套內單價,另外如果開發商過度擠壓公攤,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

對于購房者而言,張大偉稱,套內面積計價影響最大的是期房銷售,對于現房和二手房,購房者更容易計價。從套內計算價格看,全國已經有重慶等個別城市落地,的確更有利于購房者,對于開發商而言減少了灰色利益。

取消公攤面積有沒有必要?

《半月談》公布的評論文章指出,面對取消公攤面積的呼聲,有一種聲音認為,取消公攤面積后,開發商勢必提高套內單價,房屋總價可能相差無幾,只是換湯不換藥,故而沒有調整的必要。這種說法站不住腳。對于購房者來說,能夠住上明明白白的房子,不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要。這更關乎公平。

該文章指出,應探索用套內面積替代建筑面積計價,將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言,這可以使房地產市場統計更科學,更真實地反映群眾現階段的居住條件,更敏銳地揭示市場行情變化,為房地產稅征收創造更有利的條件,為政府針對房地產市場出臺調控措施提供更有價值的數據參考。

取消公攤面積,尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞,從源頭避免大量矛盾與糾紛,保證市場交易更公平透明。

當然,試圖一蹴而就取消公攤面積并不現實,畢竟房地產交易、持有全流程是一個龐大的體系,牽一發而動全身,需要有一個轉換的過程,其中還涉及眾多既得利益者。因此,需要克服重重阻力,分步驟有序推進,逐漸推開按套內面積計價的房屋銷售模式。在過渡階段,相關部門可在明確公攤面積范圍、標準上下功夫,實現源頭治理,加強全流程監管,及時封堵漏洞。

關鍵詞: 公攤面積
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