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董藩:城市更新重點是拆掉落后的存量房屋建成符合標準的房子

2022-01-12 17:03:40 來源 : 網易財經

自國家“十四五”規劃綱要明確提出實施城市更新行動以來,城市更新的重要性被提到了前所未有的高度,各地也積極推動實施城市更新行動。

城市更新為什么這么重要?參與主體眾多,如何協調各方的利益關系?其中有哪些難點亟待攻破?為了更好地回答相關問題,網易財經—城市更新頻道特推出《共話城市更新》 系列專訪,邀請學界、業界權威人士分享獨到見解,敬請關注。

【本期嘉賓】

董藩(北京師范大學房地產研究中心主任、教授、博士生導師)

【核心觀點】

1、長期來看,如果房地產開發能力下降了,對我們老百姓沒有好處——因為供應量減少了,就意味著未來價格上漲的動力會更強。只有開發的量多了,更多開發商進入市場了,我們買房子才能又好又便宜。

2、我們想讓房價趨穩,保證就業,就必須把這些落后的存量房屋,特別是配套設施非常差、不節能、不環保、沒綠化,以及消防不達標的住宅,全都扒掉,蓋成適合眼下城市生活標準的房子,這才是城市更新重要的工作點。

3、在嚴格監管的情況下給運營商開發貸款,不給開發貸款肯定不行。全世界開發房子都靠借款,全世界也都允許預售。如果把這一塊卡死了,讓運營商靠自有資金開發,他就沒法兒做這件事情。沒有產出,需求就沒辦法滿足,我們就買不到房子,所以我不贊同把對開發貸卡死的政策。

【訪談實錄】

網易財經:國家在“十四五”規劃和“2035遠景目標”中都明確提到實施城市更新行動,城市更新正在成為地產行業一條繞不開的主賽道,您如何看當前的房地產市場以及與城市更新的關系?

董藩:當前政策背景下,房地產市場所處的環境是比較嚴、比較緊的,受到限購、限貸、限價、限售等政策制約,更重要的是一些民營的房地產開發商融資非常困難。從開發的角度來看,確實還是不太景氣,希望2022年政策上能夠放松,讓所有開發商都能有機會重新進入市場。

長期來看,如果房地產開發能力下降了,對我們老百姓沒有好處——因為供應量減少了,就意味著未來價格上漲的動力會更強。只有開發的量多了,更多開發商進入市場了,我們買房子才能又好又便宜。

想象一下,如果現在北京市只有100家、200家飯店,那你去飯店還能吃上飯嗎?還能排上座位嗎?它的價格會有多高?服務質量會有多么差?房地產的問題與此相同。在這個問題上,我覺得老百姓的情緒其實是反市場的,按這個情緒下去,開發商都倒掉,政府又不可能重新分公房,那我們的房子在哪里?年輕人將來結婚到哪里買房子?這是個問題。

通過規范交易秩序,整頓房地產領域中一些違法違規的現象,使得開發商更健康,整個市場更健康,我想這應該成為房地產行業管理的主調。至于是在老城區搞城市更新,還是在城市周圍搞新地開發,這反而是次要的問題。城市更新不僅僅是存量更新,其實存量房屋很少,都是兩層、三層的房子,深圳有大量的城市更新項目,就是改造上世紀80年代、90年代初建的房子,扒掉它,重新蓋成幾十層高的,會建成大量的住宅,也是增量房屋大量產出的過程。

在我看來,其實很多城市房地產業還有很大的發展空間。我們想讓房價趨穩,保證就業,就必須把這些落后的存量房屋,特別是配套設施非常差、不節能、不環保、沒綠化,以及消防不達標的住宅,全都扒掉,蓋成適合眼下城市生活標準的房子,這才是城市更新重要的工作點。

網易財經:城市更新項目運轉周期長,前期資金沉淀也比較多,不少進入該領域的運營商都不可避免面臨來自資金方面的壓力。請問,如何有效解決資金的問題呢?

董藩:很簡單,在嚴格監管的情況下給運營商開發貸款,不給開發貸款肯定不行。全世界開發房子都靠借款,全世界也都允許預售。如果把這一塊卡死了,讓運營商靠自有資金開發,他就沒法兒做這件事情。沒有產出,需求就沒辦法滿足,我們就買不到房子,所以我不贊同把對開發貸卡死的政策。

網易財經:在老舊小區改造中,政府、企業、居民、社會力量往往難以形成合力,政府作為投資主體和主導者甚至可能出現出力不討好的情況,如何破解這一難題?

董藩:政府在老舊小區改造中出力不討好,是因為加裝電梯等事情,畢竟人是自利的,更多的人會考慮自己。我們發現在操作老舊小區改造的過程中,確實會遇到很多沖突,比如加電梯要分攤費用,但一樓說我不用電梯,我不交這個錢;二樓說我也可以爬樓梯,我也不交。那好了,只剩下三樓四樓的,讓他們去交,負擔更重了,而且有了電梯,二樓的未必不坐,所以這個事情就會產生沖突,協調不出個結果。我想,有人想不交或少交,不能說沒有理由,有時可能也有它的道理,但怎樣通過協商,形成比較合理的分攤方式,我覺得是可以研究的,一樓基本不用,但你上樓串門不坐電梯嗎?所以可以少一點,比如一樓只拿很低的比例,二樓只要有電梯,我相信他還是會用的,只是電梯壞了他不用也比較方便,我們看看怎樣把這些事情處理好。

就像拆遷補償問題,經過幾輪談判后,對大部分家庭的補償都基本合理的,甚至是優厚的,但拆遷戶對政府和開發商,絕對不會說自己已經很滿意,也總會有釘子戶擋在那里,他希望占更多便宜。對這種情況,我們通過司法手段來解決,也就可以了,或者政府有一些建立在合理討論基礎之上的行政強制,我覺得是可以的。否則開發不能順利進行,遲遲不能交房,對大部分同意拆遷的家庭也不公平。

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