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我被房產中介同行騙了300萬

2022-01-12 08:39:45 來源 : 市界

夜幕降臨,北京市朝陽區東壩中街霓虹燈閃爍,車輛和行人川流不息,路邊一家房產中介門店卻大門緊閉,屋內漆黑一片。只有那明黃色的招牌,在夜色中格外醒目。

這家店已經關了一段時間,其背后是北京對房產中介種種違規行為的全方位打擊,比如禁止利用虛假房源線下收割客戶、散布房價暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價等等。

在政策和房地產市場的雙重壓力下,過去一年,房產中介行業開始了深度調整,許多中介機構大洗牌。部分房產中介門店關門,只是中介行業困局的冰山一角。面臨抉擇的,還有數量可觀的房產中介從業者們。

大浪淘沙中,有人揮手告別,有人選擇堅守,也有人走了歪路。

01、開店快,關店也快

2021年12月以來,一些城市的房貸放款周期縮短,如北京房貸放款時間由半年,縮短到1個月以內,這讓前期處于觀望的購房者,將看房、賣房提上日程。對剛需購房者而言,接下來無疑會有個利好的窗口期。

但對于房產中介行業來說,在剛剛過去的2021年,他們深處的大環境是“日子難過”。

“成交冷清?!痹诤贾葙Y深房產中介人士范灃低沉的語氣里,聽到的是滿滿的無奈。2021年年初的一波小陽春后,杭州的樓市自年中開始,發生了肉眼可見的變化。

在地產調控深化、金融政策收緊的大環境下,“放款變慢了。以前房貸三到五個工作日能批下來,現在要七八個月,甚至半年;利率雖然12月下調了,但仍高于2020年同期?!狈稙柛嬖V市界。

貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示,2021年11月份貝殼研究院監測的100+個城市主流首套房貸款利率為5.69%,較10月份回落4個基點;二套房貸款利率為5.96%,較10月份回落3個基點。

現狀的確不復從前。2021年3月到10月,杭州二手房成交量“七連降”。據公開數據顯示,2021年杭州二手房全市成交量7.92萬套,與2020年的10.31萬套的成交量相比,環比跌幅達到23%。

二手房成交量下降,房價也躁動不安。如杭州奧體板塊的創世紀,房價最高點是7月的9.3萬元每平米,而目前成交價為7.8-8萬元每平米,半年時間成交單價,降了1.5萬元每平米左右。

二手房成交量和成交價雙跌背后,站著猶豫觀望的購房者。雖然有一些人的確是趁機抄底,但對于大多數人來說,“買漲不買跌,掙錢難、壓力大,很多人暫時不買房了?!狈稙栂蚴薪缣寡?。

房企的現狀,讓房產中介們的日子雪上加霜。據人民法院公告網公布信息顯示,2021年全年,全國396家房企發布破產公告。如此情況下,房企給房產中介結傭的周期拉長了,以前等三個月或者半年,現在要等一年。甚至于,房企砍掉結傭的情況,也比比皆是。

對范灃們來說,這種打擊是前所未有的。每當經過本應該在營業,卻大門緊閉的房產中介門店時,范灃內心就充滿了酸楚感。這些關門的店之中,就有他朋友的門店,“杭州原先有7000多家門店,現在已經有大批門店被關掉了。未來,可能會關掉一半以上?!狈稙栴A估道。

這只是冰山一角。2021年以來,房地產中介行業加速出清,不僅僅是杭州,就連深圳在前9個月,也有642家中介門店關停了。也不單單是范灃們所在的中小房產中介機構,就連一些頭部房產中介機構,也采取了降薪、裁員、關店等壓縮成本的舉措。

2021年10月20日,中原地產內部下發文件要求,上海等區域公司裁員降薪;12月16日,有媒體曝出,21世紀不動產的一家加盟店突然關門關店,員工工資還未結清、老板電話關機。

來也匆匆,去也匆匆。范灃講述了他們“開店快,關店快”背后的邏輯。一般來說,開店成本一是押一付三的店租;二是加盟房產中介品牌的保證金;三是人力成本。這其中,人力成本是最大支出。然而,很多店東只有二十萬元的開店啟動資金,甚至在沒有這么多錢之時,就選擇開店了。

“業務好時,有門店每月能夠掙100多萬元,如行情好的2021年5月,杭州頂流門店每月能掙300多萬元。但一旦樓市交易量萎縮,很多店東沒有避寒能力,面對租金、人力成本等壓力,抗不過去了,就會選擇裁員或者關店?!狈稙柦忉尫Q。

房產中介機構日子難過背后,是數十萬房產中介的憂傷。大浪淘沙之中,“有人去賣保險,有人去賣汽車?!痹诒本氖路慨a中介工作的王晶告訴市界。最近,她也有離職轉行的打算,“內卷太嚴重了。不能停下來,否則被人追上去?!?/p>

02、300萬茶水費打了水漂

行業大洗牌下,范灃們也麻煩不斷。

2021年,大環境使然下,房企頗為看重渠道,為了讓房產中介賣出房子,不惜大幅度提高傭金。在徐州工作的蘇洋,對此深有感觸。他是一名房產自媒體人,也是一名獨立地產經紀人。

所謂獨立地產經紀人,既可以自己成立經紀事務所,也可以與中介公司合作,但不論哪種方式,共同點都是自己開拓市場?!耙郧耙惶追孔觽蚪鸾o一兩萬元,現在提高到五萬元或者十萬元的都有?!碧K洋告訴市界。

但房產中介賣出房子后,他們并沒有拿到房企允諾的傭金。在日子難過的情況下,一些房企為了縮減營銷費用,以各種手段砍掉地產經紀人的傭金。比如經紀人的手機號雖然用了五年甚至十年,但其是用父母的信息辦的,那房企就會以此為借口,不給地產經紀人結傭,美其名曰:這不是實名認證。

王晶就曾遇到此類的情況。幸運的是,她背后的“靠山”,一家居間服務公司,早在合作之初,就與房企簽訂了合同。在公司的幫助下,王晶通過打官司拿回了應得傭金。與能夠依仗公司的王晶不同的是,沒有靠山的獨立地產經紀人卻是求告無門。

2021年下半年以來,蘇洋一直替100多個房產中介,追討被房企拖欠的200多萬元的傭金。這其中大部分為獨立地產經紀人。但直到送走2021年,迎來2022年的今天,這些獨立經紀人也并沒有討回被拖欠的傭金。

“通過房企渠道報備的,房企有自己的解釋權,獨立地產經紀人也不受法律保護,很多原本答應的一套8000元、2萬元一套的傭金,房企都千方百計地賴掉了。到法院去告,卻缺乏相應證據,因為規則是由開發商來定?!碧K洋無奈地告訴市界。

一系列的連鎖反應下,房產中介們也鬧出不少幺蛾子。為了促成成交,以及掙到錢,一些房產中介走上了歪路。為之買單的,是購房者。

位于上海的張逍,正是因為房產中介的故意隱瞞,讓她的日子過得緊巴巴起來。幾個月前,張逍看中了一套裝修不錯,價格也合適的房子。在看房后的第二天,張逍就入手了。

“這套房子總價280萬元,當時簽合同的時候中介說,200萬元核銷價,基本沒啥問題,就算有上下浮動,最多就是兩三萬。貸款是核銷價的65折,即能貸到130萬元,這樣算下來,我們首付是150萬元?!睆堝懈嬖V市界。

然而,讓張逍崩潰的是,中介原本說好的200萬元核銷價,最終并沒有拿下來,“實際核銷價只有181萬元的情況下,最終只能貸到118萬元,比原計劃的130萬元貸款額度,少了12萬元?!?/p>

這12萬元,需要張逍用現金補足。150萬元的首付,變成了162萬元,這遠遠超出了張逍的能力范圍。所有的節奏全部打亂了。復盤整個買房路,張逍告訴市界,就是中介為了達成交易,故意將貸款額度報高了。

蘇洋也踩中了大坑,他是被徐州的同行給騙了。彼時,因價格低于市場價,徐州的人才房、限價房風行,一些房產中介便動起了歪心思。他們稱只要提前給十幾萬,或二十幾萬的茶水費,就能夠買到房子。

盡管是一名“老司機”,但看著同行拍著胸脯打包票的篤定樣子,蘇洋選擇相信對方了。經過背調后,蘇洋不疑有他,帶著他的客戶入局了。結果可想而知,蘇洋不僅沒能為他的客戶們買到限價房、人才房,客戶交的茶水費,共計300多萬元,也都被同行一卷而空了。

03、蒙眼狂奔之后

這一切的一切,所為何來?事情還得從頭說起。

全國第一家合法合規的房地產經紀公司,是20世紀80年代成立的深圳國際房地產咨詢股份有限公司。這家公司更多的是由社會閑散人員組成,因其帶有不合規性,被外界稱為“房蟲子”。

“房蟲子”主要由房地產管理部門的離退休、退職、停薪留職人員以及無業人員組成。他們類似于今天的私人中介,一般會騎著電動機,舉個牌子守在小區門口,等待那些主動上門找房的人。

“房產中介”這個職業真正大范圍出現,始于中國二手房市場起步的1998年。這一年,中國全面取消福利分房,新房建設和二手房交易活躍起來。大大小小的中介公司和“房蟲子”,如野草般肆意生長。

中國臺灣信義等品牌進入了上海;中原地產也在上海開了內地第一家門店。這些中介品牌,給中國二手房交易帶來了全新理念,比如中原的“傭金差”、信義“要提供具有安全感的服務”的理念等。一些本土中介品牌也不斷崛起,比如上房置換等。

專業經紀人的出現,讓房地產交易環節變得專業起來。

20世紀初開始,各路勢力紛紛涌向中介行業掘金,鏈家、我愛我家等房產中介機構相繼誕生。但此時由于行業缺乏有效監管,吃差價、黑中介等行業亂象不斷,甚至衍生出惡性事件,如2003年的“堅石案”。

2015年以來,房產互聯網平臺比如愛屋吉屋、平安好房等紛紛登場。即便此時房地產中介行業有了顛覆性變革,但一個公認的事實是:過去幾十年時間里,房產中介一直是擔當陪跑開發商的角色。

直到2017年,孫宏斌以融創中國掌門人的身份,豪擲26億戰略投資,重回房地產中介行業,由萬科領投的鏈家30億D輪融資時,融創中國又繼續參投。此時,已經是存量房全面到來的時代。這對房地產中介行業來說,是天大的利好。

2018年以來,房住不炒的主基調下,房地產告別蒙眼狂奔的時代,這讓房企頗為看重以房產中介為代表的渠道,房產中介機構更是遍地開花。根據第四次全國經濟普查數據,這一年,房地產中介服務企業達到20.6萬個,房地產中介服務從業人員158.3萬人。

增長幅度是驚人的。2018年末,房地產中介服務企業增速為212.7%,增速與2013年末相比擴大130.4個百分點;房地產中介服務業從業人員增速為103.9%,增速與2013年末相比擴大19.9個百分點。

這一年,房產中介的作業方式,早已從傳單和貼條時代,走向了互聯網時代。脫胎于鏈家的房產互聯網平臺貝殼找房,也在此時橫空出世。盡管形勢看起來一片大好,但房產中介人員過于密集,并不是什么好事。并且,有一些房產中介更多在乎的,還是自己的利益。

轉折點來了。從2020年起尤其是2021年,樓市成交行情持續低于行業榮枯線,這難以撐起房地產中介從業人員的規模量級。競爭白熱化之下,房產中介亂象層出不窮,比如北京出現了房產中介利用虛假房源線下收割客戶、散布房價暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價等現象。

一名曾在房產中介門店臥底過的媒體人表示,為了把客戶弄進店里各出奇招,滿滿的都是欲望的味道。開早中晚例會的時候,喊口號有捶胸口的習慣,一邊捶一邊發出像猩猩一樣的吼聲。

各地政府相繼出手了。如北京在2020年5月,嚴查炒作學區房亂象,21家房產中介被查;2021年4月,對6家涉嫌存在炒作學區房的門店暫停營業整改。2021年5月,成都出臺了一系列涉及管控房地產中介機構的政策文件等等。

04、重新定義房產中介

為了遏制亂象,2021年,一些城市還上線了二手房交易平臺。如杭州推出二手房交易監督服務平臺,上線“個人自主掛牌房源”功能;深圳上線新版二手房交易平臺。個人可在上面自助賣房。這無疑威脅著房產中介的地位。

一場大洗牌之下,房產中介人數的確在減少,以深圳為例。深圳市房地產中介協會數據顯示,截至2021年6月,深圳實名登記的從業人員共有45458人,同比下滑11.8%?!俺山涣空w萎縮的情況下,深圳二手房交易平臺也會分走一部分客源。身邊有不少同事要么辭職,要么轉行了?!鄙钲诜慨a中介江卓告訴市界。

各種問題交織下,“房產中介會不會消失”這一話題甚囂塵上。有人說,在買賣雙方之間兩頭吃,房產中介早就該消失了;也有人說,房產交易的手續很復雜,這個行業不可能消失。

范灃告訴市界,從短期看,房產中介的人員急劇流動,對行業有較大影響;但從長期來看,未來中介不需要那么多人,出清是大勢所趨。以前的房地產中介行業跑得太快了。

江卓卻很委屈,他認為,即便有一些房產中介是個人利益至上,但也有為客戶著想的地產經紀人,不能一棒子打死。更何況,沒有了房產中介,居間擔保、產權調查、辦理按揭貸款等環節,誰來辦理?

有人在大浪淘沙中揮手告別了,但也有不少人選擇了堅守,比如蘇洋。因為享受跟人打交道的過程,蘇洋格外喜歡房產中介這個職業,也不忍放下多年積累的資源和人脈,“房產中介不會消失,我不會離開這個行業?!?/p>

蘇洋更愿意將房產中介形容為“潤滑劑”,他發現,身邊是有很多人轉行了,但也有不少人,與他一樣堅守在這個行業。一個變化也悄然發生了。2020年以來,越來越多的房產中介,做起了房產自媒體。

“有的是資深房產中介轉過來的,有的是公司扶持的”,蘇洋向市界表示,房產自媒體的變現途徑,通常有帶客戶買房子、外宣營銷、家政服務等。

大量的同行涌入后,這給蘇洋帶來了巨大壓力,比如房產自媒體上的內容需要更精細化了,客戶也更難找了,但“這是大家自救的方式,已經成了一個趨勢。未來,會有一大批接地氣的房產專家出現?!碧K洋預判說。

其實,推出二手房交易平臺的杭州,也明確指出此舉主要是便民而不是取代中介?!督洕請蟆芬苍l文指出,今后會通過立法,執法檢查,加強培訓等,來規范中介市場,但并不會全面取消房產中介。

范灃則更愿意將這一輪調整,當做房地產中介行業里程碑式的節點,他認為,房產中介會走向精英化,“國家引導行業蛻變,剩下來的這些人,會作為精英留下來。并且,房產中介的準入門檻會提高。房地產中介行業會蛻變成另外一個樣子?!?/p>

那么,又該如何評價 “房產中介”?有這樣一個答案直戳人心:房產中介是不是優秀,關鍵在于其多大程度地壓制住來自人性沖動的利益沖突。

因為,中介平臺可能會消失,中介行業也可能會消失,但是中介行為永遠不會消失。而中介行為,有千千萬萬種詮釋的可能。

(文中范灃、張逍、王晶、江卓為化名)

(除單獨標注來源外,以上圖片來自視覺中國)

(作者 | 陶婷 編輯丨韓忠強)

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