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2022買房必看財務報表,精明的購房者不踩雷

2022-01-08 19:02:25 來源 : 第一財經資訊

時針轉至2022年,經歷了數月跌宕起伏的樓市,終于出現些許友好信號。

近日,廣州住房按揭貸款利率下調,首套房利率從5.85%降至5.65%左右,二套從6.05%左右降至5.85%,上海二手房貸發放加速,其他城市也有下調趨勢。雖然市場整體觀望情緒較重,但剛需人群似乎已迎來進場置業的窗口期。

與此前不同的是,這屆買房人選房時,多了一個考量指標,即開發商的財務狀況。畢竟,這是很多購房者泣血經歷累積起來的經驗之談。

對于此,購房者張林有慘痛的教訓,他告訴第一財經:“去年在老家買的兩套房都踩雷了,一個因小開發商資金斷裂停工,另個遲遲不交房,數次溝通無果?!?/p>

房地產新周期下,買房必看財務報表,這并非聳人聽聞。在過去的2021年,樓市降溫伴隨著房企違約事件增多,不少項目瞬間“宕機”。第三方研究機構克而瑞統計數據顯示,去年24個樣本城市中,延期停工項目近19萬套,長沙、重慶、武漢等城市更是停工潮的“重災區”。

對于一般購房者而言,判斷開發商是否財務穩健,并不是一件簡單的事。所幸的是,不斷被市場教育之后的購房者,風險意識日益提高。去年四季度以來,部分出險房企便受到流動性危機的波及,普遍遭遇了銷售“滑鐵盧”。

購房人主動回避風險房企

過去的2021年,成為樓市重要的轉折點。房價下跌、樓盤爛尾......這些在過去看起來遙不可及的事情,在樓市降溫期切實發生了。對購房者來說,最重要的變化則是,以前“蒙眼亂買”、“坐等升值”,現在除了考慮房價下跌風險,還要避開停工爛尾風險。

這種心態的改變,從去年開始就在微觀市場悄然發生了。

從事地產融資工作的李麗,跟開發商打交道很多,同時主理著一個買房交流群。去年下半年,找她咨詢買房人的人,普遍會問一個問題:想買房又怕碰到爛尾樓,怎么辦?哪些開發商更保險?

恒大、泰禾......這些已經暴雷風險的房企,成為購房者詢問的高頻對象,甚至對那些沒出現公開違約的房企,購房者也會了解其資金狀況,生怕不小心“踩雷”。

咨詢的人越來越多,李麗索性拿出一張房企“負債表”,也就是在業內不是秘密的“三道紅線”達標表。她直言,按表中綠色的買就行;或者按企業性質劃分,期房優先考慮國企央企、龍頭穩健民企,現房、準現房等項目,考慮范圍可擴展至一般民企。

對普通購房者來說,完全按上述標準買房,也并不現實,畢竟還要考慮價格、地段、戶型等諸多因素。但毫無疑問,買房時篩查房企資金狀況,已成為越來越多人的共識。

張林老家在河北某二線城市,自從踩雷了兩個“問題盤”后,他看房時多了份心眼:項目光五證齊全還不夠,還要避開不知名小房企,多了解企業背景和資金狀況?!安荒茉倥錾蠣€尾樓了,房企可以甩手跑路,我不能不還貸款啊?!彼麩o奈稱。

一位TOP20房企人士也表示,在一線銷售市場,看房人普遍會關心企業資金問題。這種現象,在高端項目更為明顯,一些高凈值人群對風險因素的敏感度更高。

如今,“風險”這個詞匯,已經與買房相伴相生。湖南最近官方發文,將房企無證收定金、低于市場價賣房等11種行為,都列入風險提示名單。當房價神話被打破,房企開始經歷行業下行的代價,購房者閉眼搶房的年代,也徹底結束了。

出險房企被“無情拋棄”

新一代購房者主動回避高風險房企,這在一些出險房企的銷售數據里,得到很好的佐證。

據中指研究院數據統計發現,去年出現資金危機的典型房企,如中國恒大、花樣年、當代置業、佳兆業等,第四季度銷售額均在百億以下。其中,恒大整個四季度只賣出去55.7億元,佳兆業賣出去90億元,當代置業則只銷售了25億元。

這些房企銷售“滑鐵盧”的軌跡,與公司公開爆發出流動性危機的時間高度相關。以恒大為例,去年上半年其銷售還處于正常水平,月均銷售額幾百億。但自從7月份出現利空消息后,銷售情況急轉直下,8月份開始出現負增長,整個四季度的銷售額更是僅有55.7億元。

2020年,恒大的銷售金額高達7232.5億元,2021年經歷的銷售下滑,直接使其行業排位跌到TOP3之外。

去年11月,佳兆業的理財產品錦恒財富,因3億元到期未兌付爆雷,遭遇投資人上門討債.風波爆發后,佳兆業的銷售也遭遇斷崖式下滑,11月銷售額由10月的81.95億元跌至10.06億元。

業績體量是佳兆業一半的花樣年,去年銷售金額465億元,同比下降5.31%;其中四季度賣了56.3億元,比位于其后的三盛集團還少30.5億元。近期物業賣子沒成功的當代置業,去年銷售金額僅360.5億元,同比減少14.6%,四季度更是只賣掉25億元。

“流動性危機對于公司的影響是全方位了,除了債務擠兌,更糟糕的是市場信心的喪失,導致房子賣不動,這猶如一個惡性循環?!币晃环科蟾吖芟虻谝回斀洷硎?,公司若非萬不得已,都不愿意出現債務違約,但既然出現了,只能盡量去化解,恢復信心是第一位的,所以企業都會率先選擇保交付,維持市場端的信心。

即便如此,購房者的擔憂卻并非多余,畢竟因為房企資金周轉不靈而出現停工或者延期交付的例子不在少數。

易居企業集團CEO丁祖昱在一年一度的“丁祖昱評樓市”演講中透露,很多項目面臨非常大的交付風險,在統計的24城中,延期停工的項目有近19萬套,一些城市延期或停工項目超200萬平方米。

數據顯示,截至2021年末,停工延期交付項目規模較大的城市為長沙、重慶、武漢、鄭州、廣州、昆明、南寧、上海、福州、天津,其中長沙尚未交付的總建面達446萬平方米。

目前,全國絕大多數一手房仍舊是期房銷售,注定了買房面臨著無法交付的或然風險。不過,隨著各地加緊了預售賬款的監控,爛尾風險敞口或會得到更好的鎖定。只是,對于購房者而言,在選房過程中,仍不能掉以輕心。

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