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實探房價漲了一年多的??跇鞘校盒路抗夸J減,公寓比住宅賣得還貴

2022-01-08 08:21:55 來源 : 鎂刻地產

近日,《每日經濟新聞》記者以購房者身份撥打??谀吃谑蹣潜P咨詢電話時,銷售人員并未急著介紹項目情況,而是首先詢問記者是否有購房資格。

在??跇鞘袑嵉刈咴L時,多位??诋數氐姆慨a中介也告訴記者,目前海南的限購政策相當嚴厲,樓盤會優先關注購房者資格。

自2018年4月22日海南宣布在已出臺的限購政策基礎上實施全域限購后,海南樓市一夜入冬。不過,從2020年下半年開始,海南樓市開始復蘇,尤其是??诤腿齺?,其房價漲幅明顯高于全國水平。

據國家統計局數據,截至2021年10月,??诘男路績r格已連續上漲了16個月;同年11月,??诜績r環比下跌0.5%,這也是??谛路績r格在2021年首次環比下跌。

二手房方面,截至2021年11月,??诙址績r格連續18個月上漲。而當月70城僅有3個城市二手房價格環比上漲,其中??诙址績r格環比上漲0.3%,漲幅居70城第二位。

值得一提的是,記者在??谧咴L多個樓盤項目發現,??谑袌錾系男陆ㄗ≌吭垂棵黠@減少,而商業類公寓的售價遠高于同區域的住宅價格。

??谠诮潜P 每經記者 陳榮浩 攝

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商業公寓售價遠高于住宅價格

“??诂F在對買房管控得還是很嚴,如果沒在??诼鋺舻脑?,得交夠5年社保才有資格買房?!焙?谫Y深房產中介劉鵬告訴《每日經濟新聞》記者,目前海南的限購政策相當嚴厲,樓盤會優先關注購房者資格。

正如劉鵬所說,當記者撥通??谑旋埲A區龍昆南路的某住宅項目的咨詢電話時,銷售人員并沒有著急著對項目進行具體介紹,而是首先問,“您這邊在海南是首套房嗎,已經交了多久的社保了?”

記者在實地走訪??诘凝埲A、美蘭、瓊山三個片區發現,雖說這些片區在建的樓盤項目不少,但多以商業性質(如公寓)為主,住宅類項目并不多。

整體而言,商業類在建項目的密度要遠高于住宅在建項目,其中龍華、美蘭片區尤甚。在這些片區,整體在售的住宅項目并不是太多,記者走訪時看到的主要有金島國際、昌茂?春天里、中國城?星悅居、融創桃源大觀等項目。

而且記者在走訪中發現,與一線或熱點二線城市不同的是,??诘谋姸嗌虡I項目往往賣得比住宅還要貴。

比如位于龍華片區的龍湖光年的商業類公寓項目,售價為2.7萬元/平方米。但距離其約1.3公里的中國城?星悅居的住宅項目,售價僅1.69萬元/平方米。類似的情況還發生在昌茂春天里項目,其商業性質的公寓銷售價格為2.8萬元/平方米,但住宅價格僅為1.73萬元/平方米。

??谑旋埲A區的住宅小區 每經記者 陳榮浩 攝

“??跇鞘懈渌鞘杏泻艽髤^別。比如深圳,一個區域產業特別集中就會導致這個片區房價整體都比較高,但在??诨緵]有這樣的說法?!眲Ⅸi告訴記者,??谌速I房基本以實際需求為主。而外地人來??谫I房的話,因為限購政策較嚴,基本只能買不限購的商業類項目,這也導致??诤芏嗌虡I類公寓項目賣得比住宅還貴。

2

中介齊推三大潛力片區房源

在??趯嵉刈咴L過程中,當地多個房產中介向記者推薦了“??谛阌^西海岸”“國興商圈”以及“江東新區”三個片區的房子。

“這三個片區是??谖磥肀容^有發展潛力的區域?!?/p>

在談及為何看好這些項目時,在當地從事房產中介多年的陳德勝向《每日經濟新聞》記者介紹,“之所以推薦秀英區西海岸片區的房子,主要是因為該片區的規劃和配套很不錯。西海岸是??谛聟^,??谑姓?011年就搬到了那里。此外,隨著秀英區西海岸快速路的開通,現在那邊的道路規劃和配套都是不錯的,相比一些老片區更有大城市的感覺?!?/p>

記者注意到,陳德勝所描述的西海岸片區位于??谑形鞅辈康娜L22公里熱帶景觀濱海帶狀型地帶,北鄰瓊州海峽,東起秀英港,西至盈濱半島。

此外,中介提到的另外兩個片區,一個是位于??诿捞m區濱江路的國興商圈,另一個則是??谠?018年設立的江東新區。

記者在走訪國興商圈過程中發現,該區域商業配套較為齊全,此外相關政府機構較為集中,如海南省政府、海南省科學技術廳等均位于該商圈內。

在海南省政府東側1.5公里范圍內,存在好幾個高端項目住宅,如國瑞城?鉑仕府二手房均價為3.6萬元/平方米,國瑞城?爵士苑二手房均價為3.5萬元/平方米,海航國興城二手房均價為3萬元/平方米。

??诮瓥|新區區位圖 來源:海南省人民政府網站

“江東新區在??诘臇|海岸,與??谑袇^隔著一座瓊州大橋,大橋以東都屬于江東新區。這個區域政府規劃了很多發展組團,比如國際文化交往組團、國際綜合服務組團、國際離岸創新創業組團等。這些都是在地圖上看不到的,也是??谖磥碇攸c發展的區域,規劃的是未來世界500強企業總部、高端產業集群落地等?!?/p>

劉鵬向記者介紹,目前江東新區還處于百業待興的階段,“需要時間去發展,這邊配套的話目前可能會差一點”。

不過劉鵬也強調,江東新區目前住宅類項目很少,“你如果去江東片區看看就會發現,這個片區的住宅項目并不多,因為政府根本就不怎么批江東新區的住宅類用地?!?/p>

《每日經濟新聞》記者注意到,目前江東新區的住宅類項目單價約在1.65萬-1.75萬元/平方米之間,如江東壹號售價為1.65萬元/平方米,華僑城?椰海藍天為1.72萬元/平方米。

3

供地減少或致新房供應失衡

對想要在??谫I房的李恒來說,過去的2021年略顯惆悵。

早在2020年年中的時候,李恒的公司搬到了???,李恒全家也跟著過來了。到2021年時,李恒就確定了在??谫I房的想法,過去一年也一直在看房。

但讓李恒感到郁悶的是,現在想買房卻買不到,因為目前??诘男卤P住宅項目并不是很多。

“現在??诘男略鲎≌吭春苌?,在售樓盤更是奇貨可居。早在去年年初的時候,原本打算去買西海岸的房子,當時那里還有1.2萬元/平方米的房子,當時因為覺得位置比較偏遠就沒買,現在那里的房價都已經普遍漲到1.7萬元/平方米了?!?/p>

李恒無奈地告訴《每日經濟新聞》記者,房價漲了,但現在還不一定能買到?!坝行╅_發商還要求你全款購買,或者有一些其他附帶條件,比如捆綁銷售等,買了房子,還要求你買個車位?!?/p>

??谡谑┕さ臉潜P項目 每經記者 陳榮浩 攝

李恒所說的新增房源變少的問題,與??诘耐恋毓繙p少有關。

中指研究院數顯示,2021年??谕恋爻鲎尳痤~為78.64億元,同比2020年下滑39%,大致與2016年的情況相當。

而從??诘耐恋爻山唤Y構來看,2021年??谧≌愑玫氐某山槐戎貫?6.3%,而在2019年該比重為63.3%,2016年為93.3%。

2016-2021年??谕恋爻鲎尳痤~及溢價率走勢

來源:中指研究院

《每日經濟新聞》記者注意到,為加快海南自由港建設,近一個月以來海南陸續出臺了包括產業、落戶、土地、住宅相關的政策。比如開發商拿地不開發一律2年內收回、到2025年建設3萬套保障性住房、支持產業項目發展規劃和用地保障等。

此外,記者還注意到,2019年海南首提去房地產化,2020年推出現房銷售制度,這也在某種程度拉長了??谛路康娜胧袝r間,導致??谑械姆康禺a市場出現供求關系階段性失衡現象。

據中指研究院數據,2021年??跇鞘袖N售排名前列的房企包括中國恒大(82.35億元)、碧桂園(53.35億元)、寶龍地產(27.90億元)、雅居樂(26.77億元)和金隅集團(22.42億元)。

其中,新世界?美麗沙、和風?家園、長影環球100老藝術家創作中心、金隅?陽光郡和雅居樂金沙灣項目,分別以53.67億元、27.42億元、26.25億元、22.36億元以及19.70億元的成交額排在??跇潜P項目銷售前五位。

(應受訪者要求,文中劉鵬、陳德勝、李恒均為化名)

撰文| 陳榮浩

編輯| 魏文藝

封面圖片來源:每經記者 陳榮浩 攝

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