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22座城,哪里的地最“值錢”?

2022-01-08 08:21:48 來源 : 國際金融報

集中供地元年,22城開啟了“兩集中”供地新模式。

這一模式始于2021年2月,彼時自然資源部出臺的土地新政文件稱,22個重點城市將實施集中發布出讓公告、集中組織出讓活動的“兩集中”供地模式,全年發布住宅用地公告不能超過三次。

上述消息隨后被證實,22個重點城市包括了北上廣深四個一線城市,以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個新一線和二線城市。

集中供地的初衷在于提升透明度,為市場主體提供更多的機會;此外通過集中放量,還可以降低土地市場競爭熱度,穩地價。

在集中供地元年的三批次供地過程中,土地市場經歷了由火熱至低溫的演變,主要試點城市基本都呈現由熱到冷再到部分回暖的態勢。

伴隨而來的是,開發商對土地市場的態度也在轉變,其上半年瘋狂搶地、高潮迭起,下半年拿地熱情驟退,底價成交、地塊流拍成為了土拍市場的常態,央企國企來到舞臺中央成為絕對主角,本土房企們也開始下場兜底。

2021年北京全年共掛出宅地85宗,供地數量同比增幅超一倍,供地面積增幅達78.4%,是近四年供地量最高的一年。最終成交57宗,總成交額1900.4億元。

具體到三輪土拍來看,表現各異。

5月,北京首批集中供地異?;鸨?,54家房企匯聚京城圍獵30宗地塊,成交總金額達1109.71億元,占全年總成交額的近6成。其中大舉返京的融創拿下4宗地塊,3宗獨立拿地,1宗聯合拿地,總地價超212億元。同樣火力全開的還有卓越,其獨自以及與中交、首開等聯合體共以187億元拿下了4宗地塊,幾乎和融創平分秋色。

相較于首輪的火爆,10月北京第二批次集中供地“爆冷”,地塊流拍率近六成。

12月,三批次集中供地中房企觀望情緒依然濃厚,超九成地塊以底價成交。其中關注度頗高的太陽宮地塊并未上架,但有消息稱其或將于2022年掛牌出讓。

整體看,北京三次集中供地溢價率呈現持續下降態勢,依次為6.4%、4.13%和1.04%。

繼2020年力壓杭州,躋身全國土地出讓金第一后,2021年上海再度以3142億元的成績險勝杭州,成功衛冕,其中宅地收金1724億元。

土地出讓金第一和土拍模范生看似矛盾的雙重身份背后是2021年雙集中供地下上海的“張”與“弛”。

此前上海土拍一直采用的是價高者得的原則,2021年這一規則發生改變。土拍前每一幅地塊會提前公布三個價格——起始價、中止價、最高價。當房企競價達到中止價時,進入一次性報價,報價范圍為中止價與最高價之間。最后,根據各家一次性報價取平均值,和平均值價差最小者勝出。

此舉不僅有效控制了溢價,也考驗房企對城市和市場的理解,增加了不確定性,讓更多企業有機會參與其中。于是首輪土拍便百花齊放,碧桂園連中三元加倉上海,復星時隔10年重回申城,保利百億搶下金茂的心頭肉。

隨后的上海二輪三輪拿地熱度有所下降,轉向國企央企唱主角,聯合拿地成趨勢,也出現了一些首入上海的新面孔,如青浦西虹橋地塊的競得者江蘇師山,前身為南通市海門保障房建設投資集團有限公司,此前并沒有在上海拿地開發的經驗。

全年最大的贏家招商蛇口三輪土拍無一缺席,累計拿下5宗地塊。

廣州

不同于很多城市將戰線拉到年底,12月剛過,廣州2021年度集中供地便落下帷幕。

全年113宗地塊投入土地市場,最終78宗地塊成功出讓,成交總建面積1382萬平方米,收金1779億元。

從供應宗地來看,廣州前兩批主要集中在遠郊,第三批供應總體提質減量,各區域供應數量差距縮小,中心區和近郊區供應占比明顯增加。不僅質量提高,相較第二輪土拍規則的大幅收緊、調控顯著,第三批土拍規則開始部分放寬,鼓勵地塊成交。即便如此,三輪的17宗地塊只有底價成交和流拍兩種結果,零溢價收官。

回顧廣州2021年度的三輪土拍,“國家隊”這支主力一直貫穿始終,且勢頭愈發強勁。

其中,越秀、中海、保利三大巨頭分別在三批次中發揮主力作用。首輪越秀豪擲108億元拿下6宗地塊,二輪中海接棒越秀,成為拿地最多的企業,三輪保利“撿漏”近百億買3地。

用更直觀的數據來看,廣州三輪土拍央企國企拿地宗數分別為19、16、12,對應占比52%、70%和92%。

深圳

相較于廣州,深圳三輪供地結束的更早。

11月25日,深圳迎來了第三批集中供地,11宗地塊被放上貨架,最終7宗地塊底價成交,4宗地塊觸頂進入搖號環節,其中開啟“掃貨”模式的深鐵獨攬7宗底價成交地塊中的5宗。

集中供地元年,深圳加大供應,三輪分別推出6、22、11宗地塊,依次收獲138億元、453億元和368.37億元,總計959.37億元。

回顧來看,深圳首場土拍中,南山地塊“廝殺”激烈,龍光和“萬科+特建發”聯合體鏖戰過百輪,耗時近2小時,最終龍光斥資69億元勝出。

9月深圳二輪供地重啟,土拍新規創新式變革“房地聯動”,中海和保利成最大贏家,分別攬下4宗和3宗地塊,本輪收金452.97億元。

相較于北上廣深四個一線城市,南京的集中供地顯得有些平淡。

2021年南京全年成功出讓157宗經營性用地(不含溧水、高淳、工業用地),總出讓面積約575.96萬平方米,總成交金額約達1918.37億元。

其中涉宅用地115宗。其中,龍湖全年拿下5宗地,數量最多,中海和六合新城建設則各拿下4宗,保利、新城、萬科、招商、龍光等各拿下3宗地塊。

從板塊分布來看,江北仍是土地供應大戶,在115宗涉宅用地中,江北板塊(含六合)成功出讓43宗地塊位居榜首,其次是城南,共成功出讓23幅地塊,江寧位列第三,共出讓19幅地塊。

作為供應大戶,江寧的樓市節奏也很快,拍出的地塊中有一批已經入市,甚至有去化較快的項目已經收官。

不同于南京的速戰速決,蘇州第三輪集中供地一共進行了3天。3天時間,25宗地塊攬金401.88億元,結合前兩輪,全年共攬金約1112.79億元。

至此,蘇州年內最后一次大規模拍地結束。

從土拍表現來看,蘇州三輪土拍結果要比二輪供地穩定。在民企們不愿拿地的當下,沒有地塊流拍,平穩出讓已不容易。

從成交數據來看,相比較首批土拍中24宗地塊過半地塊進入一次性報價階段,第二批15宗地塊也有1宗封頂進入一次性報價,三批土拍溫差明顯。除平江新城地塊與園區湖東地塊有溢價外,蘇州三輪土拍中的其余地塊均為底價成交。

具體到房企拿地金額來看,蘇高新突破了百億元,以134.28億元位列首位,華僑城、中鐵建則分列二、三名,數額分別為85.04億元、74.33億元。這也是華僑城首進蘇州市區,其在蘇州首輪集中土拍中表現勇猛,于姑蘇區和相城區連下3子。

杭州

12月21日,杭州第三批次集中供地正式出讓,35宗(含1宗租賃用地)涉宅地共收金759億元,這宣告了杭州土地市場正式回暖。

為了這場回暖,政府拿出了不小的誠意:恢復了“預公告”的勾地政策,降低了房企參拍資金壓力;競品質改為定品質;土地溢價率上限由15%下調至10%,保證金從地價20%降到了地價10%、最高不超過5000萬元,加之此次達到封頂價之后不再競自持或者配建。

一系列政策利好的加持下,此次土拍的利潤空間得到保證,房企又重新點燃對杭州市場的熱情。

三輪土拍,杭州市場也經歷了一趟過山車。第一輪集中供地雖“熱火朝天”,但濱江集團董事長戚金興表態“努力做到1%-2%的凈利潤”,將企業拿地的窘境推至臺前。隨后宋都股份的退地風波無疑又再添了把火。

10月第二輪杭州土拍“氣溫突降”,多宗地塊臨拍前終止出讓,17宗地塊流拍,最高溢價率只有11.04%,沒有一宗地塊拍到封頂溢價,更沒有地塊拼自持……

隨著三輪土拍的回暖,杭州全年土地出讓金也超過3000億元,僅次于上海。

廈門

廈門供地少而精,土拍熱度變化也與多數城市不同,其上演了“兩集”連熱的盛況,直至第三批次受市場影響才“轉暖入冬”。

5月,廈門第一批次出讓5宗地塊,為22城中供應量最少的城市,但這5宗地也吸引近30家房企競拍,其中溢價率最高地塊達到49%,成交情況與樓市表現掛鉤,島內熱度明顯優于島外。

6月廈門第二批次供應閘門打開,出讓11宗地,且由于競拍時間較早并未受8月調控影響,11宗地收金344億元,平均溢價率24%,也是22城中唯一一個沒有流拍的城市。

12月廈門啟動的第三批供地競拍門檻有了明顯提高,熱度急轉直下,加之地塊素質一般且房企拿地謹慎,有半數地塊流拍,僅2宗溢價成交。經統計,三批次合計出讓297萬平方米,收金約794億元,均創下近十年新高。

從拿地端看,本土國企建發發揮主場優勢,三輪供地分別拿下1、2、2宗地塊,且建發子公司聯發也拿下了3宗地塊,建發系合計摘得8宗地,占成交地塊的3成以上,為2021年廈門土拍最大贏家。

福州

“同省異夢”是市場形容廈門和福州兩個城市土拍的關鍵詞,相比于廈門土拍的熱情高漲,福州市場整體氛圍更偏理性。

畢竟,在整體火熱,且南方城市熱度高過北方的首輪供地中,福州就有13%的流拍撤牌比例,僅次于長春、天津,且這一數據在后兩輪不斷上升,分別為32%、33%。另外,福州土拍的平均溢價率也逐步下滑,三批次分別為19%、13%、3%,熱度層層趨冷。

作為福建省會城市,福州土拍呈現閩系房企拿地多的特點。首輪中閩系企業拿走了七成地塊;二輪更是達到八成以上,正榮、融僑、中駿及地方企業成為拿地主力軍;三批次供應的22宗地塊則被14家企業拿下,其中包含6家本土國企及5家本土民企。

整體來看,福州三輪供地共收金約356億元。

三批次集中供地普遍呈現熱-冷-回溫的態勢,其中最為刺激的是重慶,熱度如坐“過山車”。

首批供地中,其憑借不限價的規定,普遍拍出了較高的溢價率,融創、中海、綠地、招商、龍湖、佳兆業、金科等規模房企蜂擁搶拍,合計攬金635億元,整體溢價率達到43%。其中招商西永地塊溢價率更是高達130%,競拍熱度堪稱首輪之最。

也正由于此,第二批供地重慶的成交情況對比格外慘淡。彼時,其嚴控地價,每宗地塊規定最高溢價率均在15%以下,個別地塊甚至只有6%的溢價空間,同時增加“競自持”環節、配建租賃住房指標、“三限”政策等競拍要求,直接將二輪供地整體溢價率拉低至0.02%,并有33%的流拍中止率。

急速降至“冰點”后,重慶第三批供地也未能“回過神”,流拍率雖有回升,但成交地塊中仍有近9成為底價出讓。

與重慶相似,西南重鎮成都熱度同樣分化明顯。據統計,成都前三批次供地成交125宗地塊,其中37宗觸及最高限價,而這其中有31宗成交源自第一批供地。

二批次普遍遇冷,成都也因設置了現房銷售、降低溢價率等規則導致流拍率上升,超過30%。

但與重慶不同的是,為緩解遇冷情況,成都在三輪供地祭出大招,主動降門檻。如劃定的新房限價有所提升,拉大了企業拿地后房地價差;全面取消競自持,現房銷售要求也暫時“消失”,對配建要求亦有所減少等。

積極應對下,成都第三批集中供地流拍率下降13個百分點,并有12宗地塊產生溢價,占成交總數的36%。

從企業端看,國企、央企資金雄厚仍是拿地主力。據安居客統計,成都軌交、人居各摘得7宗地,電建、交投聯合體拿下4宗,中鐵建拿下4宗。此外,基本面較好的民企龍湖也加速輸出落子6宗,成功“殺入”成都房企拿地榜前三。

以22城出讓表現來看,武漢整體競拍熱度并不算高。

復盤這三次土拍,首輪其有超6成涉宅地底價成交,另有3宗撤牌,新城、香港置地等民企踴躍。

二輪隨著整體熱度下降,國資進場控局拿下近8成涉宅地塊,流拍率攀升至25%以上,僅有1宗地塊溢價成交。

三輪亦是慘淡收官,超9成底價成交,另有3宗流拍。

經統計,武漢2021年通過三批集中供地共收金1638.33億元。

梳理這三批次供地,有兩大亮點,一是南山在第一批次溢價超100%搶下兩宗地塊。彼時,其經過129輪報價率先拿下了光谷36號地塊,又經過421輪報價拿下關谷37號地塊,溢價率分別達到100.41%、103.28%。

另一亮點為武漢新總價“地王”的出爐。第三批供地時,武漢武船搬遷改造項目3宗打包地塊被瑞安、武漢城建聯合體底價拿下,以165.26億元成交價登上“地王”寶座,打破了平安于2016年創下的110.65億元摘得漢陽區楊泗港地塊的紀錄。有消息稱,該地塊將被打造成武漢的第三座新天地。

鄭州

受供應模式影響,鄭州集中供地多以城改地塊為主,此類地塊多已“名花有主”,這也導致該城市出讓溢價率不高。據統計,鄭州2021年三批次合計供應89宗地塊,成交74宗,其中產生溢價的僅有8宗,約9成為底價成交。

值得一提的是,鄭州第三批次就有11宗地塊終止(流拍),熱度甚至相比第二批次要更低上一籌。這也與其出讓規則有關,此前二輪供地時鄭州、濟南、蘇州、深圳4城規定保證金比例均為50%,由于競拍遇冷,濟南、蘇州選擇在第三批次下調指標,熱度較高的深圳保持不變,鄭州也堅持了這一比例,但其在三批次時流拍率大幅提升至44%。

從拿地企業來看,“外來和尚更好敲鐘”。第一批次少有的幾宗熱門地塊均被規模房企拿下,如華潤聯合體溢價55.5%搶得綜合用地,金茂熔斷價搖中經開區地塊,萬科、保利溢價30%落子;第二批次時唯二的公開凈地分別被華潤和電建地產拿下;三批次遇冷的情況下,保利“抄底”拿下4宗地塊,碧桂園亦底價補倉1宗。

而本土企業建業、康橋、永威等憑借對當地的深耕布局多拿下城改用地。

青島

不同于重慶、成都等多城的競拍熱度起伏,青島、濟南此類東部城市本身競拍熱度一般,并未出現明顯變化。

青島土地長期以定向出讓為主,底價成交為“主旋律”,流拍率亦不高。諸葛找房數據顯示,2018年-2020年,青島市土地市場成交的平均溢價率為2.11%、0.91%和0.2%。

集中供地也未能打破這一規律。首輪供地中,其僅有1宗開平路地塊以65%的溢價率出讓,其余均是底價成交,平均溢價率1%,為22城最低;第二批憑借4宗優質的西海岸板塊地塊加持,觸發熔斷轉為競品質,但底價成交比例仍在9成以上;第三批亦僅有1宗溢價成交。

青島拿地者多為本土企業,如魯信集團、青島和達、青島地鐵等;外來房企則多選擇與本土企業聯合拿地,如中信泰富聯合體拿下歡樂濱海城7宗地、遠洋聯合體拿下市北區地塊、保利聯合青島每日置業落子城陽區等。

經計算,青島三批集中供地共成交179宗地塊,出讓率分別為96.83%、87.36%、93.3%,合計收金約547億元。

濟南

與青島相仿,濟南供地熱度也不高,多數底價成交。

首輪供地,濟南供應供應114宗地,成交108宗,其中9成底價成交,碧桂園、融創、龍湖、旭輝、中梁等民營房企相繼落子;二輪供地更是全部底價成交,具有國資背景的企業發力,軌交集團兜底5宗,綠地、遠洋現身拿地;三輪供地略有回溫,有2宗地塊溢價出讓,龍湖、保利、大華、中建均有落子,更多的是由當地平臺公司拿下。

據統計,濟南三批次流拍率分別達到5.26%、28.3%、18.67%,第三輪供地流拍現象緩解。這與也濟南市主動降門檻有關,三輪供地中其此前規定的平均50%的保證金比例下調至35%。

整體競拍熱度冷淡,能吸引房企溢價哄搶的地塊更是少之又少。其中,發軔于上海的民企大華拿下了3宗。據悉,其先于首輪供地以49%、54%的溢價率拿下兩宗原山東塑料廠地塊,后在三輪供地中以6.86%的溢價率拿下張馬屯片區組團地塊。

合肥

17城完成首輪供地后,合肥的第一輪土拍大戰才于6月緩緩上演。該期供應的12宗涉宅地中有8宗觸頂,其中本土房地與閩系房企分別得5宗、4宗,形成瓜分之勢。

盡管競爭激烈,但首輪供地中卻無前十強房企出手。這一局面在此后的兩輪供地中反轉。

9月及11月,合肥先后完成二輪、三輪供地,這兩輪相比首輪有了明顯降溫,低溢價、參拍房企銳減、競價節奏放緩等現象增多。也是在此時,招商、華潤、保利等十強房企開始入場,與本土房企對擂,亦催生了聯合拿地的現象。

另外,由于土拍政策調整,合肥也在第三次集中供地中迎來了首宗競品質地塊。11月29日的土拍中,偉星、置地+邦泰就濱湖科學城一宗宅地輪番叫價,使得該宗地成為整場土拍中首次觸頂最高限價的地塊,并進入投報競高品質住宅方案環節。

長沙

三輪集中供地中,長沙土地市場的“兩極分化”走勢亦愈發明顯。

首輪供地中,開發商對于優質地塊拿地頗為積極,其中9宗地觸頂熔斷,亦出現樓面價創歷史新高的情況,但仍有3宗綜合素質不佳的地塊流拍,19宗底價成交。

而到二輪、三輪供地時,底價成交現象更為頻繁,更有多宗地塊中/終止出讓。整體來看,長沙土地市場的熱度隨著政策調整急轉直下,但不變的是頭部開發商對該城的看好。

作為調控“標兵”,長沙首輪供地便引來碧桂園、保利、萬科、龍湖、金茂、陽光城等多位房企下場舉牌,綠城甚至以25%的最高溢價率+6%的自持比例摘地。

盡管二、三輪供地有所熄火,但依然有頭部房企參與其中,如金茂、中海、龍湖等,而后者對長沙的青睞更是一直持續到第三輪供地。

12月22日,該城第三批次土拍結束,龍湖攜手長沙城市發展集團連摘兩地,其中一宗溢價8%,是整場土拍中唯一一塊溢價成交的地塊。

沈陽

不同于華東、華南等城市,沈陽在4月至12月的三輪集中供地中始終保持著短、平、快的節奏。

4月30日,沈陽首輪集中供地下的22宗地正式開拍,開場一個小時就已有18塊地結果出爐。兩個小時后,整場土拍結束,而于4月28日開拍的無錫彼時才拍到第12塊地,二者節奏形成鮮明對比。

此后的二輪、三輪供地中,沈陽均在一個小時內結束戰況。此外,無人報名,該城首輪供地中有3宗提前終止交易,第二輪供地開拍前有24宗提前終止出讓,第三輪供地中原定的27宗地最終也僅有8塊成功出讓,流拍率達到70%,冷意盡顯。

保利、萬科、遠洋、招商、中海等規模房企在沈陽前兩輪供地中均有所斬獲,但上述企業在第三輪供地中集體“失蹤”,只剩部分本土小房企及地方平臺下場摘地。整體來看,沈陽2021年全年集中供地共收金380.67億元,土地出讓金較上一年的586億元縮水35%。

長春

22城中,長春是最早公布首批集中供地計劃的城市,亦是最先開始競拍的城市,但盡管充當“先鋒”,該城的土拍卻甚是“寒冷”,流拍率直線上升。

寒意在首輪供地中就已來襲。開拍前兩日,長春便有11宗地終止掛牌,剩余的42宗地又在競拍過程中被臨時調整為40宗,但仍有2宗流拍,流拍率5%。整場土拍僅有4家頭部房企參與,另有超三成地塊被中鐵置業拿下。

二輪供地中同樣有8宗終止出讓,上架的60宗涉宅地塊中亦有18宗因無人報名而流拍,流拍率達到30%。同時,長春首次、二次集中供地的溢價率分別為3.3%、0.4%,均遠低于同期熱點城市。

而該城第三輪出讓的11宗涉宅地塊中更有9宗流拍,僅成交了2宗,流拍率超80%。此次上架的11宗地全部用于保障性住房建設,有當地房企曾言,長春第三輪供地的地塊總體來看并不是優質地塊,因而企業拿地意愿不高。

無錫

在4月開啟首輪供地的5個城市中,無錫競拍時間拉得最長。

該城16宗涉宅地于4月28日正式開拍,融創、招商、保利、萬科、華潤等多家頭部房企同臺競價,戰局焦灼,當日僅拍出4宗,29日拍出6宗,且均觸及最高限價。當30日沈陽競拍結束時,無錫也才拍到第12塊地,激烈程度可見一斑。

在此后的政策調控下,22城后續集中供地熱度有所下降,但無錫在二輪供地中仍有9宗地塊進入搖號環節,占比達到39%,且有房企無懼現金回流周期拿下現房銷售項目。

不似其他城市頻發的流拍,無錫第三輪供地中的20宗涉宅地塊亦全部出讓,其中3宗溢價成交,前兩輪供地中均有所斬獲的仁恒繼續參戰,摘得太湖新城板塊的涉宅地塊。

盡管無錫在三輪供地的整體表現優于不少城市,但該城土拍熱度也出現了不斷降溫,其地價觸頂比例依次遞減。據中指院數據,無錫第一批次地價觸頂比例達93%,第二批次降至39%,第三批次則無地塊地價觸頂,溢價率最高也僅2.76%。

寧波

寧波是目前唯一一家尚未開啟第三輪供地的城市。當多城將第三批供地提上日程時,寧波的第二輪供地才剛落下帷幕,第三輪將跨年至2022年1月18日出讓。

周期拉長的同時,寧波亦為開發商們預留了不少操作空間。該城于12月20日結束第三輪供地預申請,給開發商們留出了近一個月的勾地時間。且這批土地的出讓金可延期4個月繳納,極大緩解了房企資金壓力。

資金及操作空間的放松源自全國土地市場的遇冷及二批次的流拍。第二輪供地中,寧波共有18宗地塊流拍,流拍率近四成,最高溢價率僅7.6%,而首輪供地中該城多宗地塊溢價超25%。

盡管如此,寧波二輪供地中的所有安置房和租賃住房用地全部成交,反而其他涉宅地塊對房企吸引力不高。有機構認為,“低成本”的供地策略或是當地政府對過熱土地市場的一種調控手段。

此外,在前兩次的集中供地中,寧波還出現了多個“首次”,如首推租賃住房用地計劃、首次出現“現房銷售”試點地塊、首次實行定品質模式等。

縱觀天津三輪集中供地,理性、冷靜、克制始終是該城的主旋律。即使是在最為火熱的首批次土拍,天津也僅有4宗地達到最高限價。

這一結果與熱門板塊的優質地塊較少不無關系。天津首輪計劃供應的58宗地塊較為分散,開拍前便有13宗停牌,最終上架的45宗地中有16塊底價成交,市場分化明顯,市內六區、環城四區部分區域為房企爭奪熱點。

二輪供地中的理性情緒更濃,天津在該輪供地中設置了最高溢價率不超15%及搖號兩項新規。規則調整的同時,企業拿地也更加理性,它們不再扎堆市內、環城等區域,而是根據自身實力、發展定位等因素綜合考量,布局更為合理。

四大片區成交建面占比中,市內六區占13%,環城四區26%,遠郊五區及濱海新區皆在30%左右。

第三輪供地的推出量則出現明顯縮水,主要集中在主城區和一些重點區域,11宗地塊全部底價成交,穩底價效果顯著。

記者 孫婉秋 吳典 左宇

編輯 左宇

責任編輯 孫霄

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