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2021年房地產銷售規模突破18萬億,房企調速換擋

2022-01-06 12:10:59 來源 : 界面新聞

2021年,房地產行業在周期性波動中調速換擋,開始轉向健康發展,深處其中的房企也在激變市場中面臨調整。

過去這一年,多樣的調控政策打破了房地產原有的發展路徑,市場在下半年轉向。但房地產行業仍韌性十足,規模天花板再次被突破。

在“2022丁祖昱評樓市”年度發布會上,易居企業集團CEO丁祖昱稱,2021年全國商品房銷售面積達到18.3億平方米,銷售額達到18.7萬億,再次雙雙創下歷史新高。

這一數據頗為出人意料。在2020年全國商品房銷售面積、銷售額分別達到17.6億平方米、17.36萬億元,創下歷史新紀錄之際,業內的普遍認為2021年將告別增長。畢竟,房地產商品房銷售額2017年歷史上第一次突破13萬億后,就一路上升至今年的18.7萬億元。

大水大魚,是此前地產大周期的必然趨勢。在行業上行通道中,房企規模也狂飆猛進。然而2021年,房地產結束了共同增長。在政策重拳出擊下,樓市強弱轉化,行業流動性趨緊,房企業績增速普遍下降,規模完成率也不及預期。

2021年,百強房企整體表現不及去年同期,年內累計業績同比降低的企業數量增加。

據中指研究院分析,2021年,有158家房企破百億,41家房企破千億。但隨著行業邏輯變化,百億企業業績增長逐步放緩,銷售額平均增速為4.2%,遠低于2017年的36.9%,行業進入降速求穩通道。

具體來看,2021年,TOP3房企門檻值為5976.0億元,較上年下降14.8%;TOP10房企門檻值為2903.0億元,較上年增長0.4%;TOP30房企門檻值為1218.9億元,較上年下降6.7%;TOP50房企門檻值872.2億元,較上年增長1.4%;TOP100房企門檻值為330.8億元,較上年下降0.7%。

同時,不少機構均表示,2021年規模房企銷售增速出現負增長,規模房企整體的目標完成情況不及歷史同期。

中指研究院稱,從公布年度銷售目標的32家代表企業來看,2021年房企銷售目標完成率總體明顯低于去年,均值為90.1%。

克而瑞地產研究中心指出,在披露年度業績目標的部分規模房企中,截至2021年12月末,綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發等企業的銷售目標完成率均在100%以上,有逾8成房企未完成全年業績目標,全年房企銷售平均目標完成率不到90%,明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

根據中指研究院數據,行業前15房企的目標完成率,僅華潤達成業績目標,目標完成率超90%已屬較好水平。業績增幅來看,前15僅有招商、華潤、金地三家實現超10%增長,龍湖增幅7%,排前15第四。

對于今年房企銷售情況,億翰智庫認為,房企銷售業績目標完成度不足100%是市場行情調整的直觀體現。

億翰智庫進一步指出,行業集中度的整體走勢還得看企業類型。由于“三道紅線”的硬性約束,企業可供使用的杠桿空間受限,財務質量優良,且杠桿有空間的企業或能迎來一定發展利好。

當下,央企國企和穩健型民企在財務方面展現出優勢。央企國企具有背景優勢、信用優勢和基礎沉淀較優,即使在嚴厲的政策調控下,企業在融資上也有優勢存在,不太可能存在融不到錢的情況。

未來,穩健型民企將以下三方面優勢,大概率能夠保持穩定的市場占有率。

第一,杠桿的使用較為克制,在金融端、評級端的信用基礎較優,所以即使信用遭到挑戰,恢復速度較之一般的高杠桿企業也更快;

第二,由于過往發展較為穩健,所以仍有一定的杠桿空間可供使用,能夠在需要時獲取一定的土地儲備;

第三,民企機制較央企國企更靈活,加之較優的信用基礎,所以更容易成為國央企的優選合作伙伴。

近期,來自證監會等監管層的消息顯示,在滿足企業正常合理融資需求的基礎上,一些經營狀況良好、內控機制相對完善的房企,其債券融資得到了主管部門重點支持。

包括中海、保利以及金科、龍湖在內的幾家房企相繼完成債券發行,碧桂園擬發行規模為50億元的中期票據已在“反饋中”,招商蛇口、融創、金科等多家公司計劃發行的ABS陸續得到交易所反饋。民營房企“穩健”的代表龍湖近期發行了一支10億元的債券,期限為15年,票面利率僅為3.70%,龍湖也連續5年保持了“三道紅線”的綠檔水平。

此外,區域深耕型民企也將在新周期中展現出差異性布局的優勢。比如杭州本土房企濱江,憑借杭州乃至浙江市場旺盛需求,今年業績表現突出。

億翰智庫數據顯示,2021年,百億企業長三角城市群的銷售額貢獻最大, 占比達到37.9%。 這一城市群供需兩端支持性政策落地更早,區域內需求旺盛,市場率先恢復,銷售占比同比提升1.2個百分點。 而濱江2021年在杭州14個區域約有50余個在售項目,并極其注重在浙江深耕,做大了市場占有率。

經歷了2021年陣痛后,明年房地產市場或將變得更為理性,房企也將在規模和財務天平中尋求平衡發展。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為,2021年的市場表現,將會對2022年房企業績目標的設定產生一定的影響,已經有包括萬科、恒大等頭部房企明確表示下調經營目標,預期會有多數房企跟進下調。經歷過2021年的行業重塑,房地產行業要開始習慣于新的發展邏輯,其中就包含對規模持續增長的執著。

58安居客房產研究院分院院長張波也表達了類似看法,以往業績完成率是房企極為重要的考評要素,但近幾年受到房地產金融嚴調控的影響,穩健的財務結構,有序的規模增長,合理的利潤水平,對于房企來說變得更為重要。

從長遠發展邏輯來看,部分房企更傾向于提升財務的健康度,為完成業績而大規模提高營銷費率的現象,將明顯減少。

2021年12月,中央政治局會議明確提出:“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環”?;貧w市場真實需求,追求長期主義是未來每個房企的必修課。

關鍵詞: 央企 房地產
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