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二手房市場“筑底”完成?北京成交量創4個月新高,房貸放款周期也縮短

2022-01-05 11:53:59 來源 : 證券時報

圖源:圖蟲創意

二手房市場成交持續下行的態勢迎來轉變。

2021年12月,重點城市二手房成交量環比大幅反彈,其中,北京成交量更是達到近4個月的高點,環比增長30%。

業內人士認為,二手房市場復蘇的主要原因在于購房信貸環境的改善對于購買力和市場信心的提振。當前市場成交基本筑底,部分重點城市正在逐步走出低谷,但距離前期高位仍有一定距離,低溫局面未徹底改變,市場修復仍需時間,預計短期內市場仍將以穩為主,市場規模持續小幅上行。

北京二手房成交量環比上漲30%

中原地產研究中心統計數據顯示,2021年12月,北京二手房成交量為15442套,環比上漲30%,這個成交量是2021年9月來連續4個月的高點,接近2021年8月市場成交量。2021年全年,北京二手房成交量達到了19.31萬套,是最近5年的最高點。

中原地產首席分析師張大偉認為,北京去年12月二手房成交量回到了1.5萬套,市場走出低谷,依然處于相對平穩周期。

對于北京二手房成交量企穩的原因,張大偉認為主要有三方面:

一是,信貸政策最嚴格時間過去了。2021年下半年開始全國樓市速凍的最大原因是信貸收緊,北京作為一線城市政策嚴格,嚴重制約了市場成交,但隨著10-11月來的信貸政策逐漸緩和,市場逐漸有所恢復。

二是,新建住宅供應井噴。隨著第一輪集中供地房源已經基本入市,部分新建住宅的購房者,為了騰出購房資格和資金,在11-12月加快了賣二手房的舉措,二手房市場需求有所恢復。

三是,北京作為全國房地產調控最嚴格的城市,從2017年以來房價一直相對穩定。2021年初只有海淀、望京、亦莊等少數區域價格相對有所上漲,全北京大部分區域價格依然低于2017年同期,這種情況下,經過9-11月的調整,部分二手房購房者認為房價已經調整到位,再次入市,推動了成交量的企穩。

“北京樓市成交量的最低谷已經基本過去,預計2022年一季度市場在這個基礎上依然徘徊,但整體看,作為最穩定的一個一線城市代表,大漲和大跌的可能性都不大。隨著政策調控的底部出現,北京很可能是第一個走出最低谷的一二線城市?!睆埓髠フf。

重點50城成交基本筑底

從全國重點城市來看,二手房市場也結束了2021年3月以來成交量持續下行的態勢。

貝殼研究院數據顯示,2021年10-12月,重點50城貝殼二手房月度成交量環比分別增加8%,2%及24%,二手房市場成交基本筑底。部分重點城市正在逐步走出低谷,如深圳、廣州、東莞、佛山、上海、合肥、蘇州等成交量持續改善。

價格方面,隨著成交量出現積極的變化,12月貝殼50城二手房價格指數環比跌幅出現了本輪下跌以來的首次收窄,環比跌幅為0.8%,比11月1.7%的水平明顯收窄,價格下跌的城市數量也由11月的48減少至37個。

對于二手房市場復蘇的原因,貝殼研究院認為,主要在于購房信貸環境的改善對于購買力和市場信心的提振。貝殼研究院數據顯示,2021年四季度以來,重點103城市平均主流首、二套房貸利率持續下降,12月較9月累計降約10個基點,近兩月房貸平均放款周期也持續快速收窄,累計收窄16天。信貸環境修復下,市場預期也觸底改善,12月50城二手房市場景氣度由11月15.6提升至17.4。其中,珠三角以及長三角區域城市的房貸利率降幅普遍靠前,信貸寬松力度相對更大,市場修復力度也更強。

貝殼研究院指出,本輪市場的下行更多是信貸節奏錯配導致的失衡。在各種因素之下,今年的信貸額度出現了前高后低較大的波動,導致下半年信貸額度短缺,并非市場本身出了問題。年末隨著信貸額度的改善,市場還是能夠走出超跌的狀態。從全年看,今年房地產交易額與去年基本持平,新房再創歷史新高,二手房比去年有6%左右的下降。如果按照當前的進程,預計2022年一季度部分核心城市的二手房市場成交量就能夠企穩,二季度價格能夠穩住。

不過,貝殼研究院同時指出,當前的市場回升是溫和的、脆弱的、分化的,主要是政策糾偏帶來的邊際改善,低溫的局面未明顯改善。2021年四季度貝殼50城二手房成交量較三季度繼續下降,降幅約7%,同比降幅仍較大,絕對水平基本處在2019年以來季度成交低位。2021年四季度末貝殼50城二手房匯總價格指數環比三季度末下跌3.6%,跌幅環比擴大。2021年四季度末二手房市場景氣指數為17,低于三季度末水平,持續處在不景氣區間。

克而瑞研究中心也認為,基于近期多城陸續放松信貸政策,居民杠桿能力提升,市場持續回溫,各熱點城市成交企穩回升但距離前期高位仍有一定距離。預計短期內市場仍將以穩為主,二手房市場規模持續小幅上行。

責編:羅曉霞

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